Die Maklerprovision: Wer zahlt sie und wie hoch ist sie?

Der Makler: Ganz, egal ob es um den Kauf einer Immobilie geht oder ob ein Objekt verkauft werden soll – er kann sowohl für den Eigentümer, als auch für den Interessenten eine willkommene Hilfe sein. Gleiches gilt auch dann, wenn es um das Mieten oder Vermieten geht. Doch gleichzeitig herrscht oftmals Unklarheit, wer die Arbeit des Immobilienmaklers eigentlich bezahlt.

© Robert Kneschke

Nicht einfacher wird dieses Thema letztlich durch teilweise sehr verschiedene Regeln, denn zwischen den einzelnen Bundesländern variieren die Regelungen beispielsweise hinsichtlich der Provision beim Immobilienkauf. Informieren Sie sich nachstehend über die wichtigsten Fragestellungen im Zusammenhang mit der Maklerprovision.

Wer zahlt wieviel Maklerprovision?

Einfacher und überschaubarer ist die Frage nach den Kosten beim Notar, wo es eine einheitliche Gebührenordnung gibt. Bei Immobilienmaklern gestaltet sich dies etwas komplizierter, da die jeweilige Höhe der Maklergebühren bei einem Kauf frei verhandelbar ist. Zudem herrschen von Bundesland zu Bundesland abweichende Festlegungen. Grundsätzlich darf aber als üblich verstanden werden, dass sich der Käufer und der Verkäufer zu gleichen Anteilen an den Kosten beteiligen.

Überschaubarer zeigt sich die Situation, wenn eine Vermietung auf den Plan rückt. Hier greift das sogenannte Bestellerprinzip, welches den Auftraggeber in die Pflicht ruft, die Maklerkosten zu tragen. Hier herrscht eine Obergrenze von maximal zwei Nettokaltmieten, plus der Mehrwertsteuer.

Was ist die Maklerprovision / Maklercourtage?

Eine Maklerprovision stellt den Lohnanspruch eines Immobilienmaklers auf seine Leistung dar. Gesetzlich festgehalten ist dies in § 652 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Konnte der Makler durch seine Tätigkeit dazu beitragen, dass ein Kauf- oder Mietvertrag entstanden ist und er einen Interessenten für einen Immobilienkauf oder ein Mietverhältnis vorgebracht hat, steht ihm dieser Anspruch zu. Zusätzliche Aufwendungen sind dem Makler jedoch nur dann zu erstatten, sofern das im Vorfeld vereinbart wurde.

Wann ist ein Makler dazu berechtigt eine Maklerprovision zu erheben?

In § 652 des BGB lassen sich die Voraussetzungen nachlesen, die dazu berechtigen, eine Maklerprovision zu erheben. Als Grundlage dafür dient zunächst einmal der dazugehörige Maklervertrag, der dafür geschlossen wurde. Damit der Makler seine Leistung geltend machen kann, muss er vermittelnd tätig gewesen sein und dies unter Umständen auch nachweisen.

Eine weitere Voraussetzung ist, dass auf sein Wirken hin ein Miet- oder ein Kaufvertrag abgeschlossen wurde. Folglich war sein Handeln der Ursprung, dass dieser Vertrag zustande gekommen ist. Abschließend gilt noch der neben den bereits genannten Kriterien ebenso wichtige Hinweis, dass kein späterer Mangel dazu geführt hat, dass der Miet- oder Kaufvertrag im Nachhinein unwirksam wurde.

Die Maklerprovision beim Immobilienkauf / -verkauf

Eine allgemeingültige Aussage für die Maklerprovision beim erfolgreichen Kauf oder Verkauf einer Immobilie lässt sich leider nicht treffen. Das hat einen ganz entscheidenden Grund: Hier gibt es die Bestimmung, dass die Höhe frei verhandelbar ist. Das geschieht allerdings innerhalb eines bestimmten Rahmens und dieser zeigt sich unter den einzelnen Bundesländern nicht immer einheitlich.

Was aber zu konstatieren ist: In den meisten Ländern ist der gleiche Wert für die Provision bestimmt worden und dieser teilt sich dann jeweils zur Hälfte auf den Käufer und den Verkäufer auf. So ist es unter anderem im Bayern, Sachsen, Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg oder auch Schleswig-Holstein sowie weiteren vier Bundesländern üblich, eine Provision von maximal 7,14 Prozent des Kaufpreises zu vereinbaren. Diese teilt sich dann zu jeweils 3,57 Prozent auf Käufer und Verkäufer auf.

Bezogen auf z.B. das Bundesland Bayern heißt das dann konkret: Ganz gleich, ob ein Immobilienmakler aus Augsburg, München, Nürnberg oder Würzburg: in der Regel bezahlt der Käufer und Verkäufer einer Immobilie dem Immobilienmakler jeweils 3,57% der Summe, für die ein Haus den Besitzer wechselt.

Dazu kommen Ausnahmen wie Berlin und Brandenburg, bei denen die 7,14 Prozent komplett vom Käufer getragen werden müssen. Eine weitere Besonderheit bietet Niedersachsen, wo neben 7,14 Prozent auch Provisionen zwischen 4,76 und 5,95 Prozent gelten können. Davon nimmt der Verkäufer maximal 3,57 Prozent der Maklerkosten auf sich – der Rest ist vom Käufer zu stemmen.

Niedrigere Provisionen sind darüber hinaus in Bremen, Hamburg, und Hessen festgeschrieben, wo sie sich zwischen 5,95 und 6,25 Prozent bewegen, jedoch immer vom Käufer zu übernehmen sind. Die abschließende Ausnahme stellt Mecklenburg-Vorpommern dar, wo der Verkäufer 2,38  und der Käufer 3,57 Prozent der Maklerprovision trägt.

Die Maklerprovision bei der Vermietung / Miete einer Immobilie

Seit 2015 gilt bei Mietverträgen, die durch die Unterstützung eines Immobilienmaklers auf den Weg gebracht wurden, das sogenannte Bestellerprinzip. Es besagt, dass derjenige, der den Makler einen Auftrag erteilt, diesen auch bezahlen muss. Das ist dementsprechend in aller Regel der Vermieter, da er seine Wohnung vermittelt haben möchte.

Ein Mietinteressent, der sich auf das Angebot eines Maklers meldet, muss demnach nicht zur Kasse gebeten werden. Der Grund ist, dass der Vermittler dafür bereits den Auftrag erhalten hat. Aussagen der Bundesregierung zufolge, übernimmt in 98 Prozent der Fälle der Vermieter die Kosten des Maklers. Die Höhe ist dabei ganz eindeutig bestimmt: Sie darf bei maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich der Mehrwertsteuer liegen.

An diesem Bestellerprinzip gibt es auch Kritik, die insbesondere von Maklern geäußert wird. Der Grund ist, dass viele seit Einführung dieser Regel über ein rückläufiges Geschäft klagen. Um die Maklerkosten zu umgehen, bringen die Vermieter ihr Objekt nicht erst auf den Markt, sondern akzeptieren stattdessen einen Nachmieter.

Für Interessenten gestaltet es sich daher auch schwieriger eine Wohnung zu finden. Das hat wiederum eine stark steigende Nachfrage nach den Objekten zur Folge, die weiterhin zur Vermittlung freigegeben werden.

Eine andere Konsequenz: Statt weiter zu vermieten, verkaufen viele Eigentümer ihre Wohnungen. Zudem versuchen manche Vermieter sich die Aufwendungen für die Provision durch höhere Abstandszahlungen von ihren Mietern zurückzuholen – das ist jedoch gesetzlich verboten.      

Wann muss keine Provision gezahlt werden?

Eine Provision muss dann nicht an den Makler gezahlt werden, wenn er entweder keine erfolgreiche Vermittlung erreicht, oder bei seiner Tätigkeit einen Fehler begangen hat. Ein klassischer Fallstrick besteht darin, dass der Auftraggeber nicht über die Widerrufsbelehrung in Kenntnis gesetzt wurde.

Mit einem Urteil vom Bundesgerichthof aus dem Jahr 2014 ist auch dann der Provisionsanspruch des Maklers gefährdet, wenn der letztlich notariell beurkundete Kaufpreis stark unter dem vom Makler veranschlagtem Preis liegt (BGH, Urteil v. 6.2.2014, III ZR 131/13). Besteht eine Preisabweichung von bis zu 25%, ist im Einzelfall zu prüfen, ob Anspruch auf eine Maklerprovision besteht. Beträgt die Preisabweichung über 50%, gilt die Erhebung einer Maklerprovision in der Regel als nicht berechtigt.

Wann  ist die Malerprovision steuerlich absetzbar?

Grundsätzlich ist die Maklerprovision steuerlich nur dann absetzbar, wenn die Vermittlung einer Miet- oder Kaufimmobilie durch einen Makler einen berufsbedingten oder gewerblichen Hintergrund hat. Für die Steuer abzugsberechtigt ist somit die Vermittlung einer Mietwohnung, wenn der Job des Mieters einen Umzug erfordert und er sich deswegen eine neue Wohnung suchen muss.

Anders jedoch verhält es sich, wenn jemand den bisherigen Wohnort berufsbedingt wechseln muss, sich aber eine Immobilie kaufen möchte. Der Kauf einer Immobilie kann dann steuerlich nicht geltend gemacht werden.

Die Maklerprovision kann jedoch dann wieder von der Steuer abgesetzt werden, wenn jemand eine Immobilie kauft, um sie dann weiter zu vermieten, also die Vermittlung der Kaufimmobilie einen gewerblichen Hintergrund erfüllt. Dann zählt die Maklerprovision zu den Anschaffungskosten, welche auf den Kaufpreis aufgerechnet werden und dann wieder linear abgeschrieben werden können.

Fazit:

Auch wenn das Zahlen von Maklergebühren oftmals als lästig empfunden wird, so sichert es doch einen Berufszweig, der eine sehr wichtige Aufgabe übernimmt. Makler helfen dabei, viel Zeit zu sparen und vermitteln zwischen Verkäufern und Käufern sowie zwischen Vermietern und Vermietern. Darüber hinaus ist nicht zu vergessen, dass das Zahlen der Provision oftmals steuerlich absetzbar ist. Zieht ein Mieter aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt, kann das beispielsweise der Fall sein. Ein Vermieter kann die Maklerkosten ohnehin einkommensmindernd absetzen.

 
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