Grundsteuern richtig berechnen

  1. Grundlage für die Grundsteuer: § 1 I GrStG
  2. Steuermessbetrag und Steuermesszahl
  3. Die Grundsteuer – eine öffentliche Last
  4. So lässt sich die Grundsteuer berechnen – ein Beispiel
  5. Was ist beim Objektverkauf in Bezug auf die Grundsteuer zu beachten?
  6. Vermietete Immobilie – Steuererlass bei Ertragsminderung

Die Grundsteuer ist eine wichtige Steuereinnahme für die Gemeinden.

Für die Gemeinden stellen Grund- und Gewerbesteuer die wichtigsten Steuereinnahmen dar. Bei der Grundsteuer ist der Steuergegenstand der Grundbesitz im Sinn des Bewertungsgesetzes. Dabei kann es sich um bebaute oder um unbebaute Grundstücke handeln. Für die Berechnung der Grundsteuer maßgeblich ist der sogenannte Einheitswert. Mithilfe der Steuermesszahl lässt sich aus dem Einheitswert der Steuermessbetrag errechnen. Aufgrund dieses Messbetrags erheben die Gemeinden einen individuellen Hebesatz, den sie auf alle Grundstücke in der Gemeinde gleichermaßen anwenden.

Grundlage für die Grundsteuer: § 1 I GrStG

Nach § 1 Absatz 1 Grundsteuergesetz (GrStG) kann jede Gemeinde selbst bestimmen, ob sie auf die in ihrem Gebiet liegenden Grundstücke Grundsteuer erheben möchte. Der genaue Wortlaut des Gesetzes lässt sich im Internet unter https://www.gesetze-im-internet.de/grstg_1973/ nachlesen. Die von der Gemeinde zu bestimmenden Hebesätze können sehr unterschiedlich sein. Von der Grundsteuer freigestellt sind öffentlicher Grundbesitz und Sportanlagen.

Für Bauherren kann das alles sehr verwirrend sein. Bis das Haus fertiggestellt ist, sind einige Dinge zu berechnen und zu berücksichtigen, damit am Ende die Finanzierung auch passt. Neben der Grundsteuer und der Grunderwerbsteuer sind die Bauzinsen hier ein wesentlicher Kostenfaktor, der sich jedoch ebenso leicht wie die Grundsteuer berechnen lässt. Hier kann der Bauzinsrechner unter https://www.bauzins.org/bauzinsrechner/ eine große Hilfe sein.

Steuermessbetrag und Steuermesszahl

Um die Grundsteuer berechnen zu können, sind zwei Bestandteile maßgebend: der Steuermessbetrag und die Steuermesszahl. Wie sich diese Faktoren inhaltlich und von der Funktion her zusammensetzen müssen, bestimmt § 13 Absatz 1 Grundsteuergesetz.

  • Demgemäß berechnet sich die Grundsteuer ausgehend vom Steuermessbetrag unter Anwendung eines 1/1000-Satzes auf den Einheitswert. Dieser 1/1000-Satz ist die Steuermesszahl.
  • Grundlage dafür ist der Einheitswert, den das Bewertungsgesetz bestimmt. Dabei ist der Zeitpunkt der Steuerveranlagung für den Grundbesitz ausschlaggebend. Grundlage des Einheitswertes sind die Wertverhältnisse zum 1. Januar 1964.
  • Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe beträgt die Steuermesszahl beispielsweise 6 von 1000. Für Grundstücke gilt grundsätzlich der Wert 3,5 von 1000. Für Ein- und Zweifamilienhäuser gibt es Ausnahmen. Wie diese genau aussehen, erläutert das Landesamt für Steuern Niedersachsen unter http://www.lstn.niedersachsen.de/steuer/haeufige_fragen_faq/

Aufgrund dieser Berechnungen erstellt das Finanzamt den Einheitswertbescheid und den Grundsteuermessbescheid. Der Grundstückseigentümer, der diese Bescheide erhält, kann innerhalb eines Monats nach der Zustellung Einspruch gegen diese Bescheide einlegen. Diese Bescheide mit dem Einheitswert sind danach die Grundlage für die Gemeinden, die Grundsteuer unter Anwendung des jeweiligen Hebesatzes festzusetzen.

Die Grundsteuer – eine öffentliche Last

Jede Gemeinde bestimmt individuell den Hebesatz. Das ist der Prozentsatz des Steuermessbetrages, mit dem sie die Grundsteuer erhebt. Da die Grundsteuer eine Jahressteuer ist, bestimmt sie sich immer nach den Verhältnissen, die zu Beginn des Kalenderjahres vorliegen. Diese Jahressteuer ist in vier gleichen Teilbeträgen jeweils zum 15. Februar, zum 15. Mai, zum 15. August und zum 15. November fällig. Sie stellt eine öffentliche Last dar, die auf der Immobilie ruht.

So lässt sich die Grundsteuer berechnen – ein Beispiel

Vom Finanzamt liegt der Einheitswertbescheid vor, das Grundstück ist auf 30.677 Euro festgesetzt. Die anzuwendende Steuermesszahl beträgt 3,5 von 1000.

Steuermessbetrag 3,5/1000 von 30.677 Euro = 107,37 Euro
Hebesatz 350 Prozent 350 % von 107,37 Euro = 107,37 Euro * 350/100 = 375,80 Euro
Grundsteuerbetrag 375,80 Euro
Teilbeträge 375,80 Euro : 4 = 93,95 Euro

Der Steuermessbetrag beträgt also 107,37 Euro (3,5/1000 von 30.677 Euro). Anschließend berechnet die Gemeinde die Grundsteuer aufgrund ihres Hebesatzes, der im Beispiel 350 Prozent beträgt. Daraus ergibt sich eine jährliche Grundsteuer von 375,80 Euro, die in vier Teilbeträgen von jeweils 93,95 Euro zu entrichten sind.

Was ist beim Objektverkauf in Bezug auf die Grundsteuer zu beachten?

Nach der notariellen Beurkundung eines Immobilienkaufvertrages ergeht vom Finanzamt ganz automatisch der Einheitswertbescheid für das Grundstück. Daraus ergibt sich dann der Grundsteuermessbescheid, der eine Betragsangabe enthält. Auf der Grundlage dieses Grundsteuermessbescheides wendet die Gemeinde den Hebesatz an.

Kommt es zu einem Immobilienverkauf ist der bisherige Eigentümer so lange zur Grundsteuerzahlung gegenüber der Gemeinde verpflichtet, bis das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben ist. Für das laufende Kalenderjahr bleibt er dennoch zahlungspflichtig. Durch Regelungen im Innenverhältnis kann er sich die Grundsteuer vom Käufer erstatten lassen.

Vermietete Immobilie – Steuererlass bei Ertragsminderung

Der Eigentümer einer vermieten Immobilie kann ausnahmsweise den Erlass der Grundsteuer beantragen. Das ist dann möglich, wenn die jährlichen Kosten die Einnahmen oder andere Vorteile übersteigen. Dies ist in § 33 Grundsteuergesetz geregelt. Den Antrag auf Erlass der Grundsteuer muss der Eigentümer bis zum 31. März des darauffolgenden Jahres gegenüber der Gemeinde erklären. Mehr Infos zum Steuererlass bei Ertragsminderung sind unter http://www.sueddeutsche.de/news/ nachzulesen.

Beträgt die Ertragsminderung 50 Prozent, wird die Grundsteuer um 25 Prozent reduziert. Liegt ein Leerstand vor und die Ertragsminderung beträgt 100 Prozent, reduziert sich die Grundsteuerzahlung um 50 Prozent.

Als Voraussetzung dafür gilt:

Der Rohertrag des Grundstücks, also die Mieteinnahmen, müssen um mindestens 50 Prozent gemindert sein und der Steuerschuldner darf die Minderung nicht zu vertreten haben, die Einziehung der Grundsteuer wäre also unbillig.

 

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